サンプルケース
親権者である父が、①未成年の子が所有している不動産を買い取りました（イラストのケース）。また、②自己の債務の担保として未成年の子が所有している不動産に抵当権を設定しました。
登記に必要な書類
売主が未成年者、買主が父親である場合（特別代理人と親権者が共同で登記申請をする場合）
- ※所有権移転登記のみの必要書類を記載しています。
その他の登記、例えば、売主の住所変更、抵当権抹消や買主の抵当権設定登記がある場合は、その登記に応じて別途書類が必要になります。詳しくは登記に必要な書類等一覧をご覧ください。
親権者と未成年者との間の行為が民法826条の利益相反行為にあたる場合には、その親権者は未成年者を代理することができません。この場合は親権者がその子のために家庭裁判所に対して特別代理人の選任を請求し、その選任された特別代理人がその子を代理することになります。両親がいる場合に父が利益相反行為にあたるときは、母とその特別代理人が共同して子を代理することになります。なお、子が数人いる場合には、各未成年者ごとに特別代理人の選任を請求しなければなりません。
未成年者と法定代理人
未成年者は原則として単独で有効な契約をすることはできず、法定代理人の同意を得ない契約は取り消すことができる不安定な契約となってしまいます。したがって、未成年者が所有する不動産を売却したり抵当権を設定するためには、法定代理人の同意又は代理が必要となります。 未成年者の法定代理人は原則として親権者（親）ですが、親権者がいないときは未成年後見人が法定代理人として選任されます。
親権者と子の利益相反行為
未成年者の契約につき父母が同意する場合又は未成年者の代理人として父母が契約する場合において、親権者と子の利益が相反するときは、親権者はその子のために特別代理人の選任を家庭裁判所に請求しなければならないとされています。父母の不当な親権の行使により未成年者の子が不利益を受けないようにするためです。
利益相反行為の具体例
① 売買
親権者と子の間の不動産売買は、子所有の不動産を父に売却する場合はもちろん、父所有名義の不動産を子に売却する場合も、利益相反行為に当たります。また、父の債務を担保するために子所有の不動産に対し抵当権を設定する場合も、利益相反行為に当たります。
② 相続
また、相続登記に関しても、亡父（夫）所有の不動産について、共同相続人である未成年の子と母（妻）が遺産分割する場合は、利益相反行為に当たります。なお、遺産分割について詳しくは遺産分割協議による相続登記をご覧ください。
③ 贈与
贈与については、子所有の不動産を父に贈与する場合は利益相反行為になりますが、父所有名義の不動産を子に贈与する場合は利益相反行為になりません。親権者と子の間の贈与については、贈与税等も問題となりますので、詳しくは父所有の土地を未成年者の子に贈与する場合をご覧ください。
親権者のなした利益相反行為の効力
利益相反行為に該当する場合は、親権者が行った行為は子に対して効力を生じないと解されています。
特別代理人の選任
このように利益相反行為に該当する場合は、子の法定代理人としての行為は子に対して効力を生じませんし、親権者が子に与えた同意は無効となり、同意のない未成年者の行為として取消し可能なものとなります。したがって、利益相反行為に該当する場合は、親権者は子のために特別代理人の選任を家庭裁判所に請求しなければなりません。そして、特別代理人が親権者に代わり利益相反行為を行うことになります。また、両親がいる場合に父母の一方（例えば、父）と未成年者とが利益相反関係にある場合、他の一方（母）だけで親権を行うことは認められません。この場合は、特別代理人の選任を求め、当該特別代理人と他の親権者（母）とが共同して代理行為を行わなければなりません。
利益相反行為に該当する場合の登記申請
親権者と未成年者とが利益相反関係にある場合は、特別代理人が親権者に代わり利益相反行為に該当する売買契約や抵当権設定契約を締結し、その登記申請も特別代理人がするのが通常です。本ケース①の未成年者所有の不動産を父に売却する場合の所有権移転の登記申請は、父を登記権利者、子を登記義務者とする共同申請にすることになりますが、子については特別代理人が母と共同して代理申請することになり、特別代理人の印鑑証明書および代理権限を証する書面として家庭裁判所の特別代理人選任書を添付する必要があります。
また、本ケース②の父の債務を担保するため子所有の不動産に対してする抵当権設定の場合の登記申請も同様で、抵当権者（登記権利者〉と子（登記義務者）が登記申請人となり、子については特別代理人が母と共同で代理申請します。
