サンプルケース
所有権登記名義人が不在者である場合に、不在者所有不動産を売買します。
登記に必要な書類
売主が不在者である場合（不在者財産管理人）
- ※印鑑証明書は、裁判所書記官が作成したものを使用する場合は３ヶ月以内である必要はありません。
- ※所有権移転登記のみの必要書類を記載しています。
その他の登記、例えば、売主の住所変更、抵当権抹消や買主の抵当権設定登記がある場合は、その登記に応じて別途書類が必要になります。詳しくは登記に必要な書類等一覧をご覧ください。
不在者
不在者とは、従来の住所又は居所を去って容易に帰ってくる見込みのない者をいいます。住所や居所を去ったとは、単に従来とは別の場所に住むようになったということではなく、財産を残して従来の住所や居所を去ったため、その者の所在が分からなくなったことを指します。このため、不在者の残した財産について管理が必要な場合であっても不在者自身による管理がなされないため、不在者以外の管理人が必要となることがあります。
不在者財産管理人の資格・権限
不在者がその財産の管理人を自ら用意していなかった場合は、利害関係人又は検察官の請求により家庭裁判所が不在者財産管理人を選任します。不在者財産管理人の権限は、民法１０３条で定める保存行為・目的物又は権利の性質を変えない範囲内での利用行為や改良行為に限定されており、権限外行為を行うには家庭裁判所の許可が必要となります。そして、不動産の売却は権限外行為であるため家庭裁判所の許可が必要となります。
なお、この裁判所の許可の審判に当たっては、売却金額、売却の必要性、買受人の資力や代金の支払方法等が審査されるとされています。
売買契約の締結者とその契約内容の確認
売買契約の締結者が不在者財産管理人である場合には、不在者財産管理人の資格を確認することと、契約内容が裁判所の許可審判の内容と合っているかを確認しなければなりません。不在者財産管理人の資格は、家庭裁判所の選任審判書又は不在者財産管理人選任証明書等により確認します。また、売却許可の審判をうけるためには、買受人の住所氏名および売却金額等が特定されている必要があるため、許可審判の後で売主および買主の合意により契約の内容を任意に変更することはできません。なお、裁判所の許可を受けずに行った不在者財産管理人の売却行為は無権代理行為となります。
不在者財産管理人に関する添付書類
① 家庭裁判所の選任審判書又は不在者財産管理人選任証明書等
相続財産管理人の資格を証明する書面として必要です。作成後3カ月以内のものが必要となります。
② 家庭裁判所の許可書
この家庭裁判所の許可書を添付すれば、登記識別情報（登記済権利証）の添付は必要ありません。
③ 不在者財産管理人の印鑑証明書として、次のいずれか１つを添付します。なお、（イ）を添付する場合は３か月以内のものである必要はありません。
- (ア)住所地の市区町村長が作成した印鑑証明書（3か月以内のもの）
- (イ)裁判所書記官が作成した印鑑証明書
- (ウ)登記所が作成した印鑑証明書（3か月以内のもの）
