プロローグ
新しく金融機関から借り入れすることで、従来のローンを完済し、その後は新しい金融機関に返済していくのがローンの借り換えです。従来のローンよりも、金利が低かったり、繰上返済の条件が良いなど、好条件のローンに借り換えをされる方も多くいらっしゃいます。3年固定、5年固定などの固定金利期間の終了時や一括返済の違約期間経過後にローン借り換えをされる方も多いと思います。
必要となる登記
新しく借入をする金融機関についての「抵当権（根抵当権を含む。以下同じ。）設定登記」およびローンを完済する従来の「抵当権抹消登記」の２つが必要となります。
- ※抵当権設定登記と抹消登記は、同日に申請するのが通常です。
- ※対象不動産の登記上の住所と現住所が異なるときには、「所有権登記名義人住所変更登記」が追加で必要となります。
司法書士の選定は誰がするのか
ローン借り換えの場合は、債務者が選定するか、新規で借入れをする金融機関が選定することになります。完済する方の金融機関が選定することはほぼありません。
抵当権設定登記は金融機関が取得する抵当権を保全するための手続きであると言えるので、抵当権設定登記は金融機関が指定する司法書士が行うことも多いです。しかしながら、抵当権設定にかかる登記費用（登録免許税と司法書士報酬）は債務者が負担しています。登記費用を誰が負担するかは当事者の合意によるので、抵当権を取得する金融機関が登記費用を負担すべきとする法律上の決まりはありません。通常は、融資条件として抵当権設定費用は債務者負担となっていることがほとんどだと思います。
このような場合、「自分で登記費用を出すのだから自分で司法書士を決めたい」という債務者の方は多くいらっしゃいます。
当事務所にご依頼をいただける場合は、まず、新規で借入れをする方の金融機関に対して、「私の知り合いの司法書士を使いたい」旨をお伝えください。金融機関によっては、ご希望が通らないこともあるかもしれませんが、その場合は、理由を聞いてみるのが良いと思います。中には正当な理由がある場合もありますが、いつも利用している司法書士に依頼したほうが仕事がやりやすいからという理由も多いと思います。「債務者が登記費用を負担している」ということは、債務者が司法書士を選定できる大きな理由になると思います。
登記費用
① 司法書士報酬
抵当権の債権額、共同担保の有無、住所変更の有無、抹消する抵当権の個数、不動産の個数等によって異なりますので、個別にお見積もりいたします。
② 登録免許税（概算）
下記の登録免許税の計算方法は概算です。実際には増減することがありますので、正確な登録免許税は、個別のお見積もりにてご確認ください。
＜（根）抵当権設定登記および抹消登記＞
- ※不動産個数は、マンションの場合は、建物と敷地の数の合計です。
