投資用不動産の売買

プロローグ

所有権移転登記の申請とは、買主様がご自身の権利を保全するための行為です。司法書士は、買主様の代理人として登記申請を行います。また、司法書士は、代金決済までの過程において、詐欺行為や無効原因・解除原因の廃除に努めます。

不動産売買において重要なこと

所有権移転登記の主たる目的は、買主様が売買代金と引き換えに取得した所有権に対抗力を付与し、その所有権を保全することです。したがって、所有権移転登記の申請とは、買主様がご自身の権利を守るための行為であり、司法書士は買主様の代理人として登記申請を行います。

一方で、日本の不動産登記制度には公信力がないため、登記完了後であっても、その登記が抹消されることがあります。もともとの売買取引自体に無効原因や解除原因が内在しており、後日それが顕在化することによって、所有権移転登記は抹消されてしまうことがあるのです。そのような事態にならないよう、司法書士は決済日までに内在するリスクを除去するために仲介会社様や売主様と確認作業を行い、決済当日を迎えています。そして、決済当日は、売主様の銀行口座に売買代金が着金して初めて買主様に所有権が移転することから、着金の確認までを確実に行います。

また、高額なお金が動く不動産取引においては詐欺事件のリスクがあります。運転免許証等の本人確認資料、権利証・登記識別情報、印鑑証明書、実印の偽造事件が後を絶ちません。司法書士は、本人確認と決済当日のお金の流れを確認をすることによって、これらのリスクを排除しています。

最後に、全ての司法書士が不動産売買取引に精通しているわけではありません。司法書士業務は多岐に渡るので、不動産売買以外を専門としている司法書士も多くいます。不動産売買におけるリスクヘッジは、不動産売買に精通した司法書士にしか対応できない部分が多くありますので、司法書士を選定する際には、その司法書士の専門分野を確認することが重要になります。

不動産を購入される場合

司法書士の選定は誰がするのか

所有権移転登記が買主様自身のための手続きと言うことができる点、登記費用は買主様が負担している点を考えても、買主様が司法書士を決めるのは当然であると言えます。

不動産業者や金融機関が、自社で通常利用している司法書士を選定する場合も多くあります。これらの司法書士は普段から不動産売買をしているはずなので専門性も高いと推測できます。したがって、不動産業者や金融機関に任せるのも選択肢の一つだと思います。

当事務所にご依頼をいただける場合は、まず、不動産業者や金融機関に対して、「私の知り合いの司法書士を使いたい」旨をお伝えください。関係者の諸事情により、買主様のご希望が通らないこともあるかもしれませんが、その場合は、理由を聞いてみるのが良いと思います。中には正当な理由がある場合もありますが、通常利用している司法書士に依頼したほうが仕事がやりやすいからという理由も多いと思います。「買主様が登記費用を負担し、所有権移転登記は買主様ご自身の権利を守るための手続きである」という理由に勝るものはあまりないと思います。

登記費用

登記費用とは、司法書士報酬と登録免許税の総額を指します。本来、登録免許税は買主様ご自身が納付すべき税金なのですが、税額の算出には一定の知識を要する上に、登録免許税額を誤ると登記ができないことから、そのリスクを回避するために、司法書士が税額を算出し報酬と一緒に預かって、登記申請と同時に国に代理納付しています。

① 司法書士報酬

不動産の個数、売買価格、抵当権の債権額等よって異なりますので、個別にお見積もりいたします。

② 登録免許税（概算）

下記の登録免許税の計算方法は概算です。実際には増減することがありますので、正確な登録免許税は、個別のお見積もりにてご確認ください。

＜売買による建物の所有権移転＞

※不動産評価額は、固定資産評価証明書等にてご確認ください。
※土地に道路等の非課税部分が含まれている場合は、登録免許税額が異なってきますので、別途お問い合わせ下さい。
※登記上の地積と固定資産評価証明書の現況地積が異なる場合は、登録免許税額が異なってくる可能性がありますので、別途お問い合わせ下さい。

＜売買による建物の所有権移転＞

※不動産評価額は、固定資産評価証明書等にてご確認ください。
※登記上の床面積と固定資産評価証明書の現況床面積が異なる場合は、登録免許税額が異なってくる可能性がありますので、別途お問い合わせ下さい
※居住用として購入される場合は、減税を受けられる可能性があります。

＜建物の所有権保存登記＞

建物を新築した場合等は、所有権保存登記を行います。

※下記の基準表は東京法務局管轄の令和3年度の建物の基準表です。基準表は、法務局によって異なり、不動産管轄法務局ホームページにてご確認いただけます。
※建物の床面積については、次の資料等をご確認ください。なお、建物登記記録以外の情報を使用し計算した場合は、実際の登録免許税額とは異なる可能性があります。
- ・建物の表題登記が完了している場合は、建物登記記録（不動産謄本）
- ・建物の表題登記が完了していない場合は、建築確認申請書、検査済証、パンフレット等
※居住用として購入される場合は、減税を受けられる可能性があります。

＜抵当権または根抵当権設定登記＞

金融機関から購入資金の融資を受けた場合、抵当権または根抵当権設定登記が発生します。