登記に必要な書類
普通借地権の設定登記をする場合
借地借家法で定める借地権には、①更新のある普通借地権②更新がなく一定の期間の経過により当然に消滅する定期借地権③一時使用目的の借地権があります。
普通借地権とは、借地借家法施行後（平成4年8月1日施行）に設定された借地権で、更新のある借地権をいいます。普通借地権は、定期借地権（一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権）、一時使用目的の借地権以外の借地権です。
借地上の建物の種類
普通借地権を設定する土地の上に建築する建物の種類については特段制限がなく、居住用住宅、店舗、倉庫等どのような建物でも可能です。
存続期間
普通借地権の存続期間は30年以上です。永久とする存続期間も有効です。
存続期間の更新
① 意更新
当事者が合意により更新する場合の期間は、初めての更新のときは20年、その後の更新にあっては10年とされています。ただし、当事者間でこれより長い期間を定めることもできます。
② 法定更新
- (ア)借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が更新請求したときは、建物がある場合に限り、①の合意更新の期間によるか、又は、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされます。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは更新の効力は生じません。
- (イ)借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続しているときも、建物がある場合に限り、(ア)と同様となります。
存続期間の延長
借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失し、存続期間の残りの期間を超えて存続するような建物を借地権者が新たに築造したときは、その築造に借地権設定者の承諾を得ていた場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のどちらか早い方の日から20年間存続します。
建物買取請求
借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物および土地の附属物を時価で買い取るよう請求することができます。
契約の方式
普通借地権の設定契約は、書面によらず口頭で行っても効力を生じます。
先順位抵当権等の確認
借地権を設定する場合、その先順位の抵当権等が設定されているときは、注意が必要です。抵当権の実行があれば、借地権は競売により消滅してしまいますので、借地権者からすると、借地権設定者の支払い能力を調査する必要もあるかもしれません。また、先順位担保権者の同意による登記をすることの検討も必要になってきます。
