売主(個人)が破産手続中である場合の売買

サンプルケース

破産者A(個人)所有の不動産を、
破産管財人甲が任意売却により買主Bに売却しました。

登記に必要な書類等

※破産管財人の印鑑証明書は、裁判所書記官が作成したものを使用する場合は3ヶ月以内である必要はありません。
※所有権移転登記のみの必要書類を記載しています。
その他の登記、例えば、売主の住所変更、抵当権抹消や買主の抵当権設定登記がある場合は、その登記に応じて別途書類が必要になります。詳しくは登記に必要な書類等一覧をご覧ください。

売主(個人)が破産手続中である場合の売買

破産者が個人の場合

①  破産管財人の資格・権限
破産手続開始の決定があったときに破産者が有する一切の財産は破産財団となります。破産財団とは、破産者の総財産の集合体です。これにより、破産者は自己の財産の管理処分権を失い、破産財団の管理処分権は裁判所により選任される破産管財人に専属することになります。したがって、破産財団に属する不動産の取引においては、登記簿上の所有者(破産者)ではなく破産管財人が当事者となり、売買契約を締結することになります。しかし、破産管財人が破産財団に属する不動産を任意売却するには、裁判所の許可を得なければならないことに注意する必要があります。
個人である債務者について破産手続開始の決定があったときは、裁判所書記官から職権で遅滞なく破産者所有の不動産を管轄する法務局に対して破産手続開始の登記の嘱託がなされますので、不動産登記記録で破産管財人の資格を確認します。ただし、破産管財人が任意売却した不動産の所有権移転登記の申請は、当該不動産について破産の登記がされていない場合であっても受理されます。
破産管財人は裁判所の監督に服し、破産管財人が数人あるときは、原則として共同して職務を行うこととなりますが、裁判所の許可により、単独で職務を行うこと又は職務を分掌することが可能となります。なお、この破産管財人の選任および単独職務又は職務分掌の旨は登記されます。

②  破産管財人に関する添付書類
(ア)  破産管財人の印鑑証明書として、次のいずれか1つを添付しますが、実務上は(b)の場合が多いと思われます。なお、(b)を添付する場合は3か月以内のものである必要はありません。
(a) 住所地の市区町村長が作成した印鑑証明書(3か月以内のもの)
(b) 裁判所書記官が作成した印鑑証明書
(c) 登記所が作成した印鑑証明書(3か月以内のもの)
(イ)  裁判所の発行した破産管財人の選任書(3か月以内のもの)
(ウ)  裁判所の売却許可書
この許可書があれば、破産者の所有権に関する登記識別情報(登記済証)は必要ありません。

③  担保権消滅制度について
(ア)  意義
破産管財人が行う任意売却には、破産管財人と担保権者との同意を前提として裁判所の許可を受けて所有権移転と担保権の抹消を同時に行い、代金の一部を財団に組み入れその残額を担保権者に弁済するという従来の方法と、新破産法により制定された「担保権消滅制度」を利用する方法があります。
担保権消滅制度とは、担保権者が売却代金や財団組入額に同意せず、又は後順位担保権者がその抹消に応じないような場合に、破産管財人が裁判所の許可により担保権を消滅させて任意売却を行う制度です。
(イ)  手続
担保権消滅制度を利用した任意売却においては、買主は売買代金を分けて支払うこととなります。つまり、買主は、売買代金から財団組入額等を除いた額を裁判所に直接納付しなければならず、財団組入額等については売主である破産管財人に支払います。そして、担保権は財団組入額等を除いた額を裁判所に納付したときに消滅します。裁判所書記官は抹消された担保権に係る登記を嘱託し、裁判所は納付金を担保権者に配当します。
上記のように、担保権の抹消登記は裁判所書記官の嘱託によってなされますが、所有権移転登記は買主と破産管財人との共同で申請することになるため、不動産の引渡しを含めてその取引の同時決済には注意を要します。
なお、担保権消滅制度は、従来の任意売却手続を補完する手続きであり、従来の任意売却を実施するにつき障害がある場合に限って利用すべきであるとされています。

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