等価交換方式によるマンション建設

サンプルケース

土地所有者Aが土地を提供し、その上に開発業者(デベ口ッパー)B株式会社がマンションを建設し、
Aは提供した土地に見合う区分建物の所有権と敷地の共有持分を取得します。

登記に必要な書類等

 等価交換方式によるマンション建設

等価交換方式

本ケースのように、土地所有者が提供した土地上に開発業者がマンションを建設し、マンション完成後に土地所有者が提供した土地と等価値の区分建物およびその敷地権を取得する方式は、等価交換方式といいます。土地所有者は、建物建築費用を負担せずに新築の区分建物を取得できるため、借入金の返済リスク等を負うことがありませんし、税務上も一定の条件を満たせば特例措置があります。
等価交換方式には、全部譲渡方式と部分譲渡方式があります。全部譲渡方式は、契約時に開発業者に土地の所有権の全部を譲渡し、マンション完成時に一部の区分建物とその敷地権の譲渡を受けるという方式です。一方、部分譲渡方式(イラストのケース)は、マンションの完成時に一部の区分建物とその敷地権と引き換えに土地の所有権の一部を譲渡する方式です。全部譲渡方式の方が部分譲渡方式より、所有権移転の際の登録免許税や不動産取得税が高くなるため、税負担が重くなります。
なお、具体的な登録免許税の計算については登録免許税シュミレーターをご利用ください。

税務上の特例

一定の条件を満たす場合には、税務上の特例が定められており、譲渡所得税の減免措置があります(租税特別措置法36条の5の特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例、同法37条の5の既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え、同法65条の7の特定の資産の買換え特例など)。詳細は税務署等での事前確認が必要です。

登記申請

部分譲渡方式による等価交換契約の場合の登記手続は、A所有の土地の一部(Aが取得する区分建物の敷地権部分を除いた部分)とB株式会社が建築したマンションの一部を交換するので、A所有の土地の所有権一部移転登記と区分建物の所有権保存登記を同時に行うこととなります。

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