借地人が底地所有者から底地を取得する場合の売買

サンプルケース

借地人がその底地を所有者(賃貸人)から購入しました。

登記に必要な書類等

※所有権移転登記のみの必要書類を記載しています。
その他の登記、例えば、売主の住所変更、抵当権抹消や買主の抵当権設定登記がある場合は、その登記に応じて別途書類が必要になります。詳しくは登記に必要な書類等一覧をご覧ください。

借地権が賃借権のケース

売買代金

借地人が自己の借地権が設定されている土地(以下「底地」と称します。)を購入する場合、売買価格の算出根拠として比較的参考にされるのが路線価や固定資産税評価額です。しかし、借地人が購入する場合は、賃貸借期間の残存期間、更新時に支払った更新料、これまでの関係性など色々と考慮することも多く、一方で、買主である借地人には借地権の評価額という根拠があり、また、売主側は譲渡所得税等の税金や売買に関する経費負担も考慮するでしょう。
なお、借地権について詳しくは借地権一覧表をご覧ください。

既存の賃貸借契約

借地人が底地を購入することによって、借地人は底地の賃貸人としての地位も取得しますので、借地権の貸主としての地位と借主としての地位が同一人に帰属することになります。民法上、同一物についての権利が同一人に帰属した場合は、当該権利は混同により消滅する旨規定されていますので、本ケースにおいても借地権は消滅し、賃貸借契約は終了します。ただし、その権利(本ケースでは借地権)が第三者の権利の目的となっている場合は消滅しません。例えば、借地人が有する借地上の建物を目的として抵当権が設定されている場合は、借地権は抵当権の目的となっていますので混同により消滅しません。もっとも、金融機関にとっては借地権より所有権の方が担保価値が高いため、借地人がその底地を購入した場合は、金融機関は底地に既存の抵当権の追加設定を要求してくることが考えられます。

その他の確認事項

①  底地の境界が借地権境界と異なる場合がありますので、よく確認する必要があります。
②  底地である土地の利用に関して、私道の持分がある場合には、それらの持分権も取得する必要がありますので注意が必要です。また、建築基準法上の接道義務、公道と敷地の間に他人名義の土地の有無、筆界の問題(隣接土地所有者の敷地越境や境界石施置等)、水道管やガス管等の埋設箇所等を確認する必要があります。

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