借地権が設定されている土地(底地)の売買

サンプルケース

建物の所有を目的とする賃貸借契約(借地権)が設定され、
借地人が所有する建物が存在している土地(底地)を売買しました。
買主は、借地権の負担の付いたままで土地を買い取り、以後、土地の賃貸人となります。

登記に必要な書類等

※所有権移転登記のみの必要書類を記載しています。
その他の登記、例えば、売主の住所変更、抵当権抹消や買主の抵当権設定登記がある場合は、その登記に応じて別途書類が必要になります。詳しくは登記に必要な書類等一覧をご覧ください。

借地権が設定されている土地(底地)の売買

借地人以外の者が底地(借地権負担付土地)を購入する場合

実務上、借地人以外の者が底地(借地権負担付土地)を購入することは多くはありません。底地の売買では、自ら土地を使用することができない分売買価格が安くなりますが、購入のために投下した資金を地代で回収することが難しいケースが多いからです。

借地契約の解除

法律上、借地権者の権利は厚く保護されているため、買主が底地を取得した後で借地権者との間の賃貸借契約を解除することは容易ではありません。例えば、買主が土地購入後に借地契約を終了させることを見込んでいる場合には、賃料支払遅滞などだけでは賃貸借契約の解除は認められず、借地人側の背信性が必要となる場合があることなど、借地権を終了させることが難しい場合が多いことも注意する必要があります。
なお、借地権について詳しくは借地権一覧表をご覧ください。

土地賃貸借契約の確認

売主が有する土地賃貸借契約書などで、借地権者との土地賃貸借契約の内容(契約期間や特約の存在、更新料等賃料以外の金員に関する約定など)を確認する必要があります。また、土地の賃貸借契約は長期に及ぶことが多く、当事者が賃貸借契約書を紛失していたり、契約書そのものがはじめから存在しない場合などもあります。その場合には売主に賃料領収書の控えや帳簿の写しなど、賃料受領に関する資料の提供を求めて賃貸借契約の存在を確認し、賃貸借契約の内容については当事者に確認する必要があるでしょう。
なお、従前の賃貸借契約が旧借地法時代に設定されたものである場合は、当該賃貸借契約には旧借地法が適用されることになることにも注意する必要があります。

借地権の対抗要件の確認

借地権者が借地権を第三者(買主を含む)に対抗するためには、土地に借地権の登記がなされている場合を除き、借地権者が所有する建物に所有権の登記名義が必要です。買主は、借地権が買主自身に対抗できる要件を具備しているのかを確認しておいた方がよいと思われます。ただし、買主が対抗要件を欠く借地権であることを知った上で、明渡しを求める目的でその底地を買い取った場合でも、裁判上で明渡しを認められないとする判断がなされる可能性もありますので注意すべきです。

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