借地権付き建物の売買

サンプルケース

普通借地権(賃借権)が設定されている土地上の建物と借地権を売買しました。

登記に必要な書類等

※所有権移転登記のみの必要書類を記載しています。
その他の登記、例えば、売主の住所変更、抵当権抹消や買主の抵当権設定登記がある場合は、その登記に応じて別途書類が必要になります。詳しくは登記に必要な書類等一覧をご覧ください。

借地権が賃借権のケース

借地権とは建物所有を目的として設定された地上権又は賃借権のことであり、特別法である借地借家法が適用されます。実務上は賃借権が多いので、以下は賃借権を想定しています。なお、借地権について詳しくは借地権一覧表をご覧ください。

賃貸人(地主)の承諾

借地権付建物の売買において、借地権が賃借権の場合は、賃借権の譲渡についての賃貸人の承諾を得る必要があります。この承諾を得ずに借地権付建物を売買した場合、賃貸人は賃貸借契約を解除することができますので注意が必要です。
また、賃貸人には承諾義務がないことから、賃貸人に対して承諾料を支払うのが通常ですが、この承諾料は売主が支払う旨売買契約書に定められていることが実務上多いです。なお、賃貸人に不利となるおそれがないにもかかわらず、賃貸人が譲渡についての承諾をしない場合は、賃借人は裁判所に承諾に代わる許可を求める申立てをすることもできますが、この場合も承諾料の支払が条件となる可能性があります。

譲渡後の借地契約について

借地権の譲渡後の借地契約については、新しい賃借人と賃貸人との間で借地期間やその他の条件を変更した新しい賃貸借契約を締結する場合と、従前の賃貸借契約を承継する場合があります。もし従前の賃貸借契約が旧借地法時代に設定されたものである場合は、当該賃貸借契約には旧借地法が適用されることになりますので、賃貸借契約を承継するかしないかで適用される法律が変わることに注意を要します(新たに賃貸借契約を締結した場合は現行の借地借家法が適用されます)。買主が金融機関から融資を受ける場合、融資条件に「旧借地法が適用される借地権を承継すること」が含まれている可能性がありますので、当事者に確認する必要があるでしょう。

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