未登記建物の売買

サンプルケース

未登記建物(登記記録がない建物)をその敷地である土地と共に購入しました。

登記に必要な書類等

※所有権移転登記のみの必要書類を記載しています。
その他の登記、例えば、売主の住所変更、抵当権抹消や買主の抵当権設定登記がある場合は、その登記に応じて別途書類が必要になります。詳しくは登記に必要な書類等一覧をご覧ください。

売買契約時から代金決済時までの間に、売主名義で
建物表題登記および所有権の保存登記をするケース

未登記建物の取引ケース

未登記建物を含む不動産売買においては、当事者間の契約内容により、次の3つのケースが考えられます。
①  代金決済時までに、売主名義で建物表題登記および所有権保存登記をするケース(イラストのケース)
このケースでは、買主としては通常の場合と変わりなく、売主名義に所有権保存登記がされていることを建物登記記録にて確認した上で代金決済し所有権移転登記をすればよいことになります。この方法が、買主の権利保全上最も確実な方法です。

②  建物は未登記のまま代金決済を行い、代金決済後に買主名義で建物表題登記および所有権保存登記を行うケース
このケースでは、買主は代金決済後に建物表題登記をする必要がありますが、建物表題登記に通常必要な書類は以下のとおりです。なお、下記書類の内容等により、さらに別途書類が必要となる場合があります。

(ア) 建物新築時の工事完了引渡証明書(建築業者の資格証明書および印鑑証明書付)
(イ) 建物新築時の建築確認通知書、検査済証、工事請負契約書
(ウ) 新築建物の請負代金領収証
(エ) 売主から買主への譲渡証明書
(オ) 売主に相続・贈与等の所有権変動が生じている場合はそれを証する戸籍謄本・贈与契約書等
(カ) 買主の住所証明書
(キ) 当該未登記建物がある場所に既に取り壊した旧建物の登記が存在している場合は、その滅失登記に必要な書類一式
以上のように、代金決済後に買主名義で建物表題登記を申請するためには多くの書類が必要となります。この場合は、未登記建物について買主名義に建物表題登記が確実にできるよう、代金決済の場に表題登記を担当する土地家屋調査士に同席してもらった方がよいでしょう。
また、建物を未登記のまま買い受けた場合、売主が二重譲渡をしている場合や、債権者等による差押えがなされた場合などに第三者名義で表題登記および保存登記がなされるというリスクがあります。

③  建物は未登記のまま代金決済を行い、代金決済後に買主が建物を取壊すケース
このケースでは、買主は建物の取壊し後、取り壊したことを役所に届け出る必要があります。また、②と同様に第三者名義で表題登記および保存登記がなされるというリスクがありますので、買主は速やかに当該未登記建物を取り壊す必要があります。取り壊しに時間が掛かるようであれば、いったん買主名義で建物表題登記をすることを検討すべきでしょう。

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