売主が成年被後見人である場合の売買

サンプルケース

成年被後見人が所有する不動産を売却しました。

登記に必要な書類等

※成年後見人が成年被後見人の居住用不動産を家庭裁判所の許可を得て売却する場合、家庭裁判所の許可書を添付すれば登記識別情報(登記済権利証)の添付は必要ありません。
※所有権移転登記のみの必要書類を記載しています。その他の登記、例えば、売主の住所変更、抵当権抹消や買主の抵当権設定登記がある場合は、その登記に応じて別途書類が必要になります。詳しくは登記に必要な書類等一覧をご覧ください。

売主が成年被後見人である場合の売買

成年後見人の資格・権限

成年被後見人は日用品の購入等の日常生活に関する行為を除き、単独で行うことができず、もし単独で行った場合は取り消すことができる不安定な契約となってしまいます。成年被後見人には法定代理人として成年後見人が付されますので、成年被後見人が所有する不動産を購入する場合は成年後見人と売買契約を結ぶことになります。
成年後見人は家庭裁判所の審判によって選任され登記されますので、後見登記事項証明書により法定代理人である成年後見人を確認することができます。なお、成年後見人が選任された後、後見開始の審判の取消しなどにより、成年後見人の地位を喪失している可能性があるため、家庭裁判所が発行する選任審判書は成年後見人の権限の確認資料としては適しません。また、後見登記事項証明書は重要な個人情報が含まれている証明書であるため、交付請求できる者が限定されており、取扱いには十分注意する必要があります。
売主が、成年被後見人であるかどうかは、関係者から告知されることが多いと思われます。成年被後見人ではなくても、判断能力の低下が売買契約締結前に判明している場合は、成年後見制度の利用を勧めることも考えられます。

成年後見人の追認

上記のように、成年被後見人が単独で行った行為は将来取り消されてしまう可能性がありますが、成年後見人等の追認によって、その契約を有効なものとして確定させることもできます。したがって、成年被後見人が単独で売買契約を締結していることが判明したときには、成年後見人に対して、追認をするか、又は当該行為を取り消すかを確認する必要があります。

成年後見人の職務権限の制約の有無

①  成年後見人は、その事務遂行に関して家庭裁判所の監督を受け、指示を受けることがあります。
②  成年後見人が、成年被後見人の居住用不動産を処分するには家庭裁判所の許可が必要となります。
③  成年後見監督人があるときは、成年後見人が不動産を売却する場合に監督人の同意が必要となります。

成年後見人に関する添付書類

①  成年後見人の資格を証する書面として、後見登記事項証明書の添付が必要となります。
②  成年被後見人の居住用不動産の売買については家庭裁判所の許可書の添付が必要となります。
③  成年後見監督人があるときは、不動産の売却についての後見監督人の同意書(印鑑証明書付)の添付が必要となります。

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