第三者のためにする契約(直接移転売買)

サンプルケース

宅建業者Bは、所有者Aと第1売買契約(仕入)を締結後、エンド購入者Cと第2売買契約(販売)を締結しました。
第1売買契約書と第2売買契約書にはそれぞれ第三者のためにする契約が成立するための特約があり、
これにより、所有権はAからCに直接移転することになります。
Bは所有権を取得しないので、Bに対して不動産取得税や登録免許税が課税されることはありません。

登記に必要な書類等

※所有権移転登記のみの必要書類を記載しています。
その他の登記、例えば、売主の住所変更、抵当権抹消や買主の抵当権設定登記がある場合は、その登記に応じて別途書類が必要になります。詳しくは登記に必要な書類 等一覧をご覧ください。

第三者のためにする契約(直接移転売買)

第三者のためにする契約

平成16年の不動産登記法の改正により、それまで行われていた中間省略登記はできなくなりました。そこで、現在は、第三者のためにする契約というスキームを使うことで同様の効果を実現しています。具体的には、買取り転売をする際の売買契約書に下記のような特約を入れることで、中間者である転売業者に対し不動産流通税(不動産取得税、登録免許税)が課税されることなく、買取転売の取引を行うことが可能となっています。

① 第1売買契約書(仕入)の特約条項

(所有権の移転先および移転時期)
1 買主は、本物件の所有権の移転先となる者(買主を含む)を指定するものとし、売主は、本物件の所有権を買主の指定する者に対し買主の指定および売買代金全額の支払いを条件として直接移転することとする。

(所有権留保)
2 売買代金全額を支払った後であっても、買主が買主自身を本物件の所有権の移転先に改めて書面をもって指定しない限り、買主に本物件の所有権は移転しないものとする。

(受益の意思表示の受領委託)
3 売主は、移転先に指定された者が売主に対してする「本物件の所有権の移転を受ける旨の意思表示」の受領権限を買主に与える。

(買主の移転債務の履行の引受け)
4 買主以外の者に本物件の所有権を移転させるときは、売主は、買主がその者に対して負う所有権の移転債務を履行するために、その者に本物件の所有権を直接移転するものとする。

② 第2売買契約書(販売)の特約条項

(所有権移転の時期)
1 本物件の所有権は、買主が売買代金の全額を支払い、売主がこれを受領したときに、本物件の登記名義人から買主に直接移転する。

(第三者の弁済)
2 本物件は、未だに登記名義人が所有しているので、本物件の所有権を移転する売主の義務については、売主が売買代金全額を受領した時に、その履行を引き受けた本物件の登記名義人である所有者が、買主にその所有権を直接移転する方法で履行することとする。

登記原因証明情報

次の参考資料は、法務局回答の登記原因証明情報のひな形です。「5登記の原因となる事実又は法律行為」が上記特約の内容とリンクしていることがわかると思います。第三者のためにする契約スキームでの所有権移転登記の申請書には、各当事者の署名捺印がある登記原因証明情報を添付します。

登記原因証明情報

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